A ordem de despejo é uma medida judicial que visa remover um inquilino ou ocupante de um imóvel, seja ele residencial ou comercial, devido ao descumprimento das obrigações estabelecidas no contrato de locação ou por outras razões previstas na lei. Esse procedimento é regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) no Brasil e envolve diversas etapas que devem ser rigorosamente seguidas para garantir a legalidade do ato.
Motivos Comuns para a Ordem de Despejo
- Inadimplência: Falta de pagamento dos aluguéis, encargos acessórios, taxas de condomínio, IPTU e outros valores devidos.
- Descumprimento de Cláusulas Contratuais: Violação de disposições específicas do contrato de locação, como sublocação não autorizada, uso indevido do imóvel, realização de obras sem consentimento do locador, entre outros.
- Extinção do Contrato: Término do prazo contratual sem renovação ou por denúncia do contrato por qualquer das partes.
- Necessidade de Reforma ou Demolição: Necessidade de realização de reformas substanciais ou demolição do imóvel, desde que comprovada a urgência.
- Uso Próprio: Necessidade do imóvel pelo proprietário ou seus familiares para uso próprio, desde que comprovada a legitimidade da necessidade.
Procedimento para a Ordem de Despejo
- Notificação Extrajudicial: Antes de ingressar com a ação judicial, é recomendável que o locador notifique extrajudicialmente o inquilino, concedendo um prazo para regularização da situação, como pagamento de débitos ou cessação do comportamento inadequado.
- Ação de Despejo: Caso o inquilino não atenda à notificação, o locador pode ingressar com uma ação de despejo no Juizado Especial Cível (para valores até 40 salários mínimos) ou na Vara Cível competente. A ação deve ser acompanhada de toda a documentação pertinente, como contrato de locação, comprovantes de inadimplência e notificações.
- Citação do Réu: O inquilino será citado para apresentar defesa no prazo legal (geralmente 15 dias). A citação pode ser realizada pessoalmente ou por meio de publicação oficial, se o réu não for encontrado.
- Audiência de Conciliação: Em muitos casos, será marcada uma audiência de conciliação, onde as partes serão incentivadas a chegar a um acordo amigável. Se não houver acordo, o processo segue para instrução e julgamento.
- Decisão Judicial: Após a fase de instrução, onde podem ser apresentadas provas e testemunhas, o juiz proferirá uma sentença. Se a sentença for favorável ao locador, será expedida a ordem de despejo.
- Cumprimento da Sentença: O cumprimento da ordem de despejo pode incluir a concessão de um prazo para desocupação voluntária (geralmente de 15 dias). Se o inquilino não desocupar o imóvel no prazo concedido, poderá ser realizada a desocupação forçada com o auxílio de oficiais de justiça e, se necessário, força policial.
Exemplo de Petição Inicial para Ação de Despejo por Inadimplência
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da _ Vara Cível da Comarca de _
[Ação de Despejo por Inadimplência]
Autor: [Nome do Locador], [qualificação completa], residente e domiciliado à [endereço], por meio de seu advogado infra-assinado, vem à presença de Vossa Excelência propor a presente
AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLÊNCIA
em face de [Nome do Inquilino], [qualificação completa], residente e domiciliado à [endereço], pelos seguintes fatos e fundamentos:
- DOS FATOS
O autor é proprietário do imóvel situado à [endereço completo], locado ao réu conforme contrato de locação residencial/comercial firmado em [data], com prazo de [prazo do contrato], pelo valor mensal de R$ [valor do aluguel].
O réu deixou de pagar os aluguéis e encargos acessórios desde [data], estando atualmente inadimplente com os seguintes valores:
- Aluguéis vencidos: R$ [valor]
- IPTU: R$ [valor]
- Taxas de condomínio: R$ [valor]
- Multa contratual: R$ [valor]
Apesar de notificado extrajudicialmente em [data], o réu não regularizou os pagamentos devidos.
- DO DIREITO
O contrato de locação prevê a possibilidade de rescisão em caso de inadimplência, conforme cláusula [número da cláusula]. A inadimplência é fundamento suficiente para a concessão da ordem de despejo, nos termos do artigo 9º, inciso III, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). - DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer-se a Vossa Excelência:
a) A concessão de liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, nos termos do artigo 59, §1º, da Lei do Inquilinato;
b) A citação do réu para, querendo, contestar a presente ação, sob pena de revelia;
c) A procedência da ação, decretando-se o despejo do réu e a desocupação do imóvel;
d) A condenação do réu ao pagamento dos aluguéis e encargos devidos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros e multa contratual;
e) A condenação do réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.
Protesta-se pela produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente documental, testemunhal e pericial.
Termos em que,
Pede deferimento.
[Local], [Data]
[Assinatura do Advogado]
[Nome do Advogado]
[OAB/UF]
Direitos e Deveres das Partes Envolvidas
- Locador:
- Direito de receber os pagamentos devidos pontualmente.
- Direito de ter o imóvel desocupado em caso de inadimplência ou outro descumprimento contratual.
- Dever de manter o imóvel em condições adequadas de uso durante o contrato.
- Inquilino:
- Direito de usufruir do imóvel conforme o contrato.
- Direito à notificação prévia em caso de rescisão.
- Dever de pagar os aluguéis e encargos pontualmente.
- Dever de conservar o imóvel e utilizá-lo conforme previsto no contrato.
Considerações Finais
A ordem de despejo é uma medida extrema que deve ser utilizada com cautela e apenas após esgotadas todas as tentativas de solução amigável. Tanto locadores quanto inquilinos devem buscar orientação jurídica adequada para garantir que seus direitos sejam respeitados e que o processo ocorra de acordo com a legislação vigente. A Lei do Inquilinato fornece um arcabouço legal detalhado para a proteção dos direitos de ambas as partes, visando um equilíbrio justo na relação locatícia.
