Enfiteuse é um instituto jurídico que possui raízes históricas no Direito Romano, sendo amplamente utilizado ao longo do tempo e introduzido em vários ordenamentos jurídicos. No Brasil, a enfiteuse esteve prevista no Código Civil de 1916 e em legislações esparsas, mas atualmente encontra-se em desuso após mudanças legislativas.
Trata-se de um direito real que consiste na concessão de um imóvel a uma pessoa chamada enfiteuta, que passa a ter a posse plena do bem, comprometendo-se ao pagamento de um valor periódico chamado foro e à obrigação de conservar e melhorar a propriedade. O proprietário original, por sua vez, passa a ser denominado senhorio direto.
Essa relação jurídica permite que o enfiteuta usufrua da propriedade quase como se fosse dono, incluindo o direito de transmissão e exploração econômica do bem, contudo, a propriedade plena continua sendo do senhorio direto. Outra característica relevante é o pagamento do laudêmio, uma quantia devida ao senhorio direto em caso de alienação do imóvel pelo enfiteuta.
No contexto do direito brasileiro contemporâneo, a aplicação da enfiteuse encontra-se praticamente extinta. A Lei nº 10.406 de 2002, que instituiu o novo Código Civil, aboliu a figura da enfiteuse para novas constituições, permitindo apenas a manutenção das que já existiam, sem admitir sua renovação. Além disso, as enfiteuses relacionadas a bens da União possuem regulamentação específica.
Em síntese, a enfiteuse é um regime jurídico que historicamente regulou a relação entre senhorio direto e enfiteuta, permitindo a exploração de um imóvel de maneira equivalente a um domínio útil. Entretanto, no Brasil atual, a sua aplicação limita-se a situações anteriores à sua extinção normativa, marcando seu caráter residual no ordenamento jurídico.
