Dações em Pagamento com Bens Imóveis em Acordos Judiciais: Aspectos Jurídicos e Tributários
Introdução
A dação em pagamento surge como uma alternativa jurídico-negocial relevante, especialmente em execuções judiciais e acordos nos quais a parte devedora propõe satisfazer a obrigação com um bem diverso do originalmente pactuado, comumente um bem imóvel. A temática é particularmente sensível no Direito Civil, mas perpassa também o Direito Tributário, notadamente quando envolve a substituição de prestações pecuniárias por transmissão de propriedade de bens imóveis.
O foco deste artigo é analisar, a partir de uma perspectiva doutrinária e jurisprudencial, os aspectos jurídicos e tributários relacionados à dação em pagamento com bens imóveis, com especial atenção para o enquadramento da operação como fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como os requisitos formais para validade da operação dentro do ordenamento jurídico brasileiro.
Conceito e Natureza Jurídica da Dação em Pagamento
Definição de Dação em Pagamento
A dação em pagamento está prevista no artigo 356 do Código Civil brasileiro. Trata-se de modalidade de adimplemento indireto, em que o credor aceita, por convenção com o devedor, receber prestação diversa da originalmente estipulada. É um negócio jurídico bilateral, oneroso e translativo de propriedade, quando envolve bens, especialmente imóveis.
A natureza jurídica da dação em pagamento é de contrato, com efeitos para além do adimplemento da obrigação, podendo envolver alienação e transferência de direitos, o que atrai a incidência de outros ramos do Direito, como o Tributário e o Registral.
Dação em Pagamento versus Novação
É importante diferenciar a dação em pagamento da novação. Enquanto nesta ocorre a extinção da obrigação primitiva com o nascimento de uma nova, a dação em pagamento extingue a obrigação anterior mediante o cumprimento por meio diverso, consentido pelo credor. Assim, há uma substituição na forma de adimplemento, mas não na obrigação em si, o que mantém intactos muitos de seus efeitos jurídicos anteriores.
Formalidades Essenciais na Dação de Imóveis
Requisitos Formais
Quando a dação envolve bens imóveis, a legislação brasileira impõe requisitos formais específicos para que a operação tenha validade legal. Nos termos do artigo 108 do Código Civil, exige-se escritura pública para a transmissão de bens imóveis cuja avaliação exceda o limite estabelecido pela legislação (atualmente superior a 30 salários mínimos).
Além disso, é imprescindível que o bem esteja livre e desembaraçado de ônus, salvo concordância expressa do credor em recebê-lo com tais encargos. A propriedade só será efetivamente transferida com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, conforme disposto no artigo 1.245 do Código Civil.
Consentimento Expresso do Credor
Outro ponto relevante é o consentimento expresso do credor. A dação em pagamento não pode ser imposta unilateralmente pelo devedor. Ela só se consolida como forma válida de extinção da obrigação se houver aceitação expressa, o que reforça seu caráter contratual.
Aspectos Tributários da Dação Imobiliária
A Incidência do ITBI
Do ponto de vista tributário, a dação em pagamento de bem imóvel constitui fato gerador do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), conforme previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal e regulamentado pelas legislações municipais. A transmissão da propriedade, ainda que como forma de pagamento de obrigação diversa, caracteriza o fato imponível do imposto.
A característica onerosa do contrato é o elemento determinante para a incidência do imposto. O Supremo Tribunal Federal e os tribunais superiores têm entendimento consolidado no sentido de que a dação em pagamento configura transmissão onerosa inter vivos, devendo suportar, portanto, a incidência do ITBI.
Responsabilidade pelo Pagamento do ITBI
Regra geral, o contribuinte do ITBI é o adquirente do imóvel, ou seja, o credor que recebe o bem em dação. Entretanto, nada impede que as partes estabeleçam, por convenção privada, que o encargo seja suportado pelo devedor. Contudo, tal disposição não vincula o Fisco, que poderá lançar o tributo contra o destinatário legal.
Além do ITBI, podem incidir outros encargos fiscais, como a eventual apuração de ganho de capital na alienação do imóvel por parte do devedor, nos termos da legislação do Imposto de Renda, especialmente se o bem tiver sido adquirido com valor significativamente inferior ao valor de mercado atual.
Distinções com a Adjudicação Judicial
Diferença Conceitual
A adjudicação judicial ocorre quando há alienação forçada de bem para satisfação de execução, com transferência ao credor por determinação judicial. Já a dação em pagamento é negocial e voluntária. Essa diferenciação é essencial do ponto de vista tributário, pois a adjudicação no contexto de pagamento forçado de dívida pode ter tratamento tributário diverso, dependendo do entendimento jurisprudencial e da legislação local.
Implicações Práticas
Enquanto a adjudicação judicial é muitas vezes considerada forma de expropriação e pode ser isenta do ITBI em algumas hipóteses (como nos casos de arrematação judicial em execuções hipotecárias), a dação em pagamento, por ser voluntária, não se enquadra nessa mesma moldura e acaba sendo tributada com maior frequência.
Jurisprudência e Interpretação dos Tribunais Superiores
Recentemente, os tribunais superiores têm se manifestado com maior frequência sobre o tema, consolidando o entendimento de que a dação imobiliária em pagamento voluntário de dívida configura fato gerador do ITBI, desde que haja transferência da titularidade do bem com animus donandi inexistente.
O racional adotado considera que, mesmo em ambiente judicial, desde que haja concordância entre as partes, o negócio conserva características de transferência onerosa. O STF, em decisões anteriores, já firmou entendimento de que o critério da onerosidade define o perfil tributável da operação, ainda que realizada por escritura pública ou via judicial homologatória.
Reflexos Contratuais e Estratégicos da Dação com Imóveis
Vantagens para o Devedor
A dação em pagamento costuma ser uma estratégia eficaz para devedores que possuem patrimônio mas enfrentam dificuldades de caixa. Evita-se a alienação judicial, mais morosa e onerosa, e obtém-se a quitação da dívida por meio de composição amigável.
Riscos para o Credor
Por outro lado, para o credor, é essencial a realização de due diligence sobre o bem ofertado, inclusive certidões negativas e avaliação mercadológica, para evitar a assunção de responsabilidade por passivos ocultos ou onerosidade excessiva do encargo tributário.
Cuidados Notariais e Registrários
Todo o procedimento que envolve dação em pagamento de imóveis deve observar as exigências cartorárias, especialmente quanto à obtenção de certidões negativas, registro do título no Cartório de Registro de Imóveis e recolhimento do ITBI. A ausência de cuidados formais pode ensejar nulidades ou dificultar a alienação futura do bem.
Considerações Finais
A dação em pagamento com bens imóveis, especialmente no contexto de acordos judiciais e extrajudiciais, é instituto de elevada relevância prática e jurídica. Envolve intricadas relações entre o Direito Civil, Tributário e Registral, exigindo atenção dos operadores do Direito na formatação do acordo, avaliação tributária e formalização do instrumento jurídico.
Ao configurar hipótese de transferência onerosa de propriedade, a operação está sujeita à incidência de ITBI, salvo hipóteses excepcionais previstas na legislação municipal ou em casos de expropriação judicial forçada. A delimitação clara entre dação voluntária e adjudicação pautada em execução judicial é elemento-chave para o correto enquadramento tributário.
Insights Finais
1. A dação em pagamento exige concordância expressa entre as partes e formalização via escritura pública.
2. Quando envolve imóveis, caracteriza fato gerador do ITBI, sendo a regra geral a tributação da operação.
3. A formalização deficiente da dação pode desencadear nulidades e problemas na cadeia dominial futura.
4. A análise tributária prévia é crucial para evitar surpresas com a carga fiscal incidente na operação.
5. A jurisprudência recente tem reforçado a necessidade de tratar estas operações com rigidez técnica e documental.
Perguntas e Respostas Frequentes
1. A dação em pagamento de imóvel em acordo judicial sempre gera obrigação de pagar ITBI?
Sim. Como se trata de transferência onerosa de bem imóvel, é fato gerador do ITBI, salvo exceções legais previstas em legislação municipal ou em algumas modalidades de adjudicação judicial.
2. A dação em pagamento pode ser feita sem escritura pública?
Não, se o valor do imóvel superar 30 salários mínimos, é obrigatória a lavratura da escritura pública segundo o Código Civil.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
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Este artigo foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de uma fonte e teve a curadoria de Fábio Vieira Figueiredo. Advogado e executivo com 20 anos de experiência em Direito, Educação e Negócios. Mestre e Doutor em Direito pela PUC/SP, possui especializações em gestão de projetos, marketing, contratos e empreendedorismo. CEO da IURE DIGITAL, cofundador da Escola de Direito da Galícia Educação e ocupou cargos estratégicos como Presidente do Conselho de Administração da Galícia e Conselheiro na Legale Educacional S.A.. Atuou em grandes organizações como Damásio Educacional S.A., Saraiva, Rede Luiz Flávio Gomes, Cogna e Ânima Educação S.A., onde foi cofundador e CEO da EBRADI, Diretor Executivo da HSM University e Diretor de Crescimento das escolas digitais e pós-graduação. Professor universitário e autor de mais de 100 obras jurídicas, é referência em Direito, Gestão e Empreendedorismo, conectando expertise jurídica à visão estratégica para liderar negócios inovadores e sustentáveis.
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